Création d’une SCI (société civile immobilière) : avantages et inconvénients



Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier, la société civile immobilière constitue la meilleure structure à mettre sur pied. Elle est adaptée à ce type d’investissement et comporte bien des points qui le favorisent.

Pour l’acquisition de propriétés immobilières, ou pour leur gestion, créer une SCI est un précieux atout. Il est judicieux d’en maîtriser les bonnes et mauvaises facettes.

Il existe différents types de société immobilière. La SCI permet une structure flexible. Avec la SCI, aucune de vos informations ni celles de votre patrimoine ne sont divulguées.

Des démarches à la fois administratives et légales s’imposent pour créer une SCI. Les assemblées générales sont obligatoires. Vous êtes systématiquement contraint de tenir une comptabilité.

Qu’est-ce qui caractérise la Société Civile Immobilière ?

La SCI est une entreprise qui se compose d’au moins deux associés, ayant une ou des propriétés immobilières en commun. Il peut être question d’un seul immeuble ou de plusieurs. La société garantit des parts sociales à chaque associé qui génèrent des bénéfices proportionnels à celles-ci.

D’autres aspects définissent davantage la SCI. Retenez que ce modèle de société :

  • Requiert deux associés au minimum pour sa création ;
  • Admet un capital tant fixe que variable sans minimum ;
  • Est gérable par un ou plusieurs gestionnaires ;
  • N’existe pas plus de 99 ans.

Votre SCI peut intervenir dans plusieurs domaines d’activités relatives à l’immobilier. Vous avez le choix entre l’achat et la vente de maison ainsi que de terrains et la construction. La rénovation et la location font partie de ces nombreuses options.

Quels différents types de SCI existe-t-il ?

La Société Civile Immobilière comporte plusieurs types comportant des particularités. Si certaines varient au niveau de leur composition, d’autres touchent des services immobiliers spécifiques. Vous choisissez la plus appropriée pour votre projet immobilier.

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La SCI pour les locations ou la gestion

C’est la SCI qui s’occupe l’achat de bien immobilier en vue de le louer à des personnes dans le besoin. Vous rencontrerez beaucoup cette forme de société immobilière plutôt traditionnelle.

Le but de la structure est de rapporter des bénéfices aux associés à travers la location. Certains propriétaires confient leur immeuble en location à ce type de SCI, pour recouvrer leurs loyers et gérer les locataires.

La SCI familiale

Ce qui la rend unique, c’est qu’elle est montée par des personnes d’une même famille. Les associés sont des frères, des cousins ou d’autres membres de la famille. La société et ses fruits leur appartiennent exclusivement.

La SCI de construction et vente

Son objectif est de proposer des terrains qu’elle achète à des clients. Ces derniers peuvent parallèlement solliciter la société pour construire le bâtiment souhaité. Vous pourrez acheter des biens immobiliers déjà construits.

La SCI attribution

Ce type de SCI repose sur un même immeuble. Il est question de morceler le bâtiment pour que chaque associé détienne une partie. Chacun d’eux peut alors l’exploiter à sa guise, peut-être en la mettant en location.

La SCI pour la jouissance tournante d’un bien

Proche de la SCI d’attribution, celle de jouissance a pour but d’accorder aux associés un bien immobilier à temps partagé. Cette fois-ci, c’est la nature du profit qui change légèrement. À tour de rôle, chacun des membres dispose de l’immeuble pour en faire l’usage voulu, sur une période définie.

En quoi la Société Civile Immobilière est-elle profitable ?

Une SCI vous donne suffisamment de flexibilité avec son cadre légal. Pendant la rédaction des statuts, les actionnaires ont la capacité de définir le fonctionnement de leur structure. Cette organisation leur permet de gérer leur patrimoine, à la fois immobilier et professionnel, comme ils le souhaitent.

Des conditions financières confortables

Les finances dans n’importe quelle entreprise constituent un détail d’une importance considérable. Cela est valable pour la SCI qui, du fait de vous regrouper entre associés, vous permet de faire de plus gros investissements. Étant donné que vous mettez vos capitaux ensemble, vous avez plus d’argent pour acheter des biens.

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Les banques vous prêtent aussi leur aide avec plus d’enthousiasme. Parallèlement, vous partagez entre associés les charges de votre patrimoine immobilier. Ce dernier implique des coûts qu’il vous revient de payer. Lorsque vous êtes aussi endettés, chaque associé participe.

Proportionnellement aux parts que vous détenez, vous faites ensemble face à la dette. Ce principe fait partie de ceux qui fondent la SCI familiale. Pour les gros projets, ces principes financiers sont essentiels.

Un patrimoine personnel protégé pour les associés

La SCI est une structure juridique disposant d’un patrimoine et d’une personne morale. Elle limite la responsabilité des associés dans certaines circonstances. Lorsque des difficultés surviennent, les créanciers ne peuvent s’en prendre immédiatement aux associés.

Il faut qu’ils engagent une action contre la société. Toujours est-il que les associés feront face à la créance proportionnellement à leurs parts dans la société. Même si ces dernières étaient saisies, les créanciers ne pourraient pas forcer facilement leur vente.

L’un des principes de la SCI, qui met votre patrimoine à l’abri, est la discrétion. Ni vos informations ni celles de votre patrimoine ne sont divulguées. Sur les documents relatifs aux transactions réalisées, seul le nom de l’entreprise apparaît.

Réduire les charges immobilières d’une société

La SCI est un atout pour vous si vous détenez une ou d’autres entreprises. Elle va vous donner la propriété des biens immobiliers nécessaire à leur fonctionnement. Plus besoin de les mentionner dans le bilan.

Vous pouvez peut-être utiliser les loyers pour financer l’immeuble et laisser les charges locatives à la société qui l’exploite. Lorsqu’elle n’est pas endettée, les loyers qu’elle vous versera feront du revenu complémentaire. Vos enfants bénéficieront des parts de votre SCI ou même de celle exploitant l’immeuble.

La SCI garde le patrimoine immobilier de votre société sous protection, empêchant les créanciers de vous l’arracher. Vous aurez moins de mal à céder votre entreprise, son prix sera minoré, car l’immeuble est exclu de sa valeur. Les taxes pour la circonstance seront aussi moindres.

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C’est du régime fiscal appliqué aux particuliers que vous allez bénéficier. Si c’est la SCI elle-même que la cession concerne, ce sont vos parts sociales qu’il faudra céder. Cela ne nécessitera pas d’actes authentiques établis auprès d’un notaire. Chaque associé peut lui-même rédiger l’acte.

Quelle déconvenue implique la création d’une SCI ?

Vous n’aurez pas, que des avantages, en montant une SCI. Toutes les tracasseries qu’elle va impliquer s’appliquent quasiment à toutes les autres sociétés.

La taille des démarches de la mise sur pied

Votre SCI ne verra le jour qu’après quelques démarches à la fois administratives et légales. Celle par laquelle vous commencerez est la rédaction des statuts. Ils vont déterminer tout le mode de fonctionnement de la structure.

Avant l’immatriculation auprès du greffe, vous passerez par une étape digne d’une formalité : l’annonce légale. Étant obligatoire, sans l’avoir publiée, vous ne serez pas immatriculé. Sachant que votre dossier peut être oublié même s’il est complet et cela peut traîner.

Les assemblées générales et la fiscalité

Pour l’approbation des comptes de votre SCI, vous devrez vous réunir entre membres de la société une fois tous les ans. Cette assemblée générale des associés fera l’objet d’un procès-verbal pour lequel un registre est dédié. Ces documents seront transmis au greffe, d’où l’obligation de la tenue de ces rencontres.

Lorsque vous optez pour l’IS, vous devrez vous conformer à des exigences fiscales. Vous êtes systématiquement contraint de tenir une comptabilité, même si vous ne réaliserez que quelques transactions, comparativement aux structures commerciales. Vous transmettrez annuellement les documents relatifs au greffe, autant conserver les traces écrites de la comptabilité.

Avril de Paris

Parisienne depuis près de 15 ans, j'adore trouver des bons plans, sur le web mais aussi à Paname. J'aime m'occuper de ma maison, la danse mais aussi les voitures (mon père était garagiste, j'ai grandi dans le cambouis). Je travaille pour une agence immo, on s'est peut-être déjà croisés sans le savoir :) PS pour les curieux : oui, Avril est (presque) mon vrai prénom !

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