Comment devenir nu-propriétaire en immobilier et quels sont les avantages ?



Un investissement immobilier en nue-propriété consiste à acquérir un bien tout en s’abstenant des avantages dus à son utilisation. C’est-à-dire que le nu-propriétaire ne pourra pas vivre dans son logement. Il ne pourra pas non plus mettre en location son bien avant la fin du processus.

Faire un achat en nue-propriété équivaut donc à consentir à un processus de démembrement de propriété.

Toutefois, devenir un nu-propriétaire peut être intéressant pour la diversification de votre patrimoine immobilier. Il s’avère alors essentiel de connaitre les contours d’un tel mécanisme avant de s’y aventurer.

Qu’est-ce qu’un investissement en nue-propriété ? Mais surtout, quels sont les avantages dont bénéficie le nu-propriétaire ?

La nue-propriété : de quoi il ressort ?

Avant toute chose, il est capital de savoir que la possession d’un bien immobilier peut se diviser : c’est le processus de démembrement. En d’autres mots, le bien peut être morcelé en plusieurs parties à savoir :

  • L’usus : l’usage, ou encore le droit permettant d’utiliser une chose ou un bien dont on détient la propriété.
  • Le fructus : il représente le fruit. En d’autres termes, la liberté de bénéficier des fruits (retombés financières) d’un appartement par exemple.
  • L’abusus : c’est la capacité de disposer d’un bien comme l’on entend. Autrement dit, le vendre, le rénover ou encore le démolir.

En immobilier, la nue-propriété intervient quand le bien acquis est sujet à un démembrement. C’est-à-dire que le droit de propriété est scindé en deux entités qui sont : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, c’est celui qui dispose du bien immobilier. Dans les faits, il est le détenteur de l’habitation, des murs. Il peut donc décider de sa vente ou pas. En somme c’est le propriétaire de l’immobilier.

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L’usufruit

L’usufruit quant à lui regroupe l’usus (l’usage) et le fructus (le fruit) du bien immobilier. Autrement dit, l’usufruitier, c’est celui qui peut librement occuper la maison. Toujours dans son droit, il peut aussi utiliser le bien immobilier pour percevoir des revenus, le mettre en location, sans pour autant détenir le statut de propriétaire.

La nue-propriété en immobilier : comment ça marche ?

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier au titre de nue-propriété, vous transférez le titre d’usufruitier du bien à une tierce personne. Ainsi vous demeurez le propriétaire de votre logement et l’usufruitier ne bénéficie que du droit de jouir et d’utilisation de celui-ci.

En pratique, le nu-propriétaire peut tirer avantage de son bien aussi longtemps que durera la durée de l’usufruit.

La durée du démembrement est d’ailleurs l’un des points capitaux sur lequel les deux parties s’entendent. Elle peut soit être définie en fonction de l’âge de l’usufruitier ou déterminée juste pour une période donnée.

En général, la durée allouée à un usufruitier est limitée à 10 ou 20 ans au maximum. En échange, ce dernier est assujetti aux différentes charges et taxes subordonnées à ladite maison.

Le processus de démembrement voit le jour quand les parties en jeu se sont entendues sur les conditions du partage. Autrement dit, la division est chose effective quand le nu-propriétaire et usufruitier ont pris acte des termes de l’accord. Une répartition des droits et obligations de chaque partie est donc mentionnée dans le contrat notarié de vente.

Lorsque le temps de l’usufruit se termine en raison de la fin du contrat ou du décès, le nu-propriétaire reprend les rênes. Il retrouve alors l’entière possession de son bien immobilier. Il peut donc décider de le mettre en location ou même le vendre.

Cependant, l’usufruit peut continuer jusqu’au décès du nu-propriétaire : c’est la donation.

Le démembrement et donc la nue-propriété offrent des avantages importants. De nombreux investisseurs ont recours à ce procédé pour de la fiscalité ou pour préparer une succession.

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Les avantages à être nu-propriétaire d’un bien immobilier

Au premier abord, le fait d’être propriétaire sans jouir de son immobilier peut sembler contraignant. Néanmoins, s’engager dans la nue-propriété offre plusieurs avantages sur plusieurs plans.

Anticiper sa retraite grâce à la nue-propriété

Avant de vouloir investir dans la nue-propriété, il est impératif de rassembler une certaine somme le temps que dure l’usufruit. L’option de la nue-propriété est donc plus favorable aux personnes qui disposent déjà de leur résidence principale, mais voudraient changer de logement à la retraite.

En acquérant une maison plusieurs années avant la retraite, vous contractez assez d’épargne. L’achat en nue-propriété vous permet de disposer d’un bien d’un coût inférieur au prix en vigueur sur le marché de l’immobilier. En effet, vous bénéficiez d’une décote allant de 30% à 50% sur le montant de cession. Ce qui vous permet de planifier votre déménagement à la retraite dans un nouveau bien immobilier à un prix plus abordable.

Préparer sa succession en toute quiétude

La nue-propriété est l’une des solutions les plus efficaces pour anticiper sa succession en douceur, surtout pour les parents qui disposent d’un patrimoine immobilier important.

En nommant leur descendant nu-propriétaire, cela permet au parent de garder l’avantage lié à l’usufruit. Il peut donc toujours vivre dans le logement. Ainsi, après le décès des parents, l’enfant retrouve la totale propriété de l’immobilier à moindre frais.

Un autre choix qui s’offre au parent est de transférer à sa progéniture le statut d’usufruit. Cela étant, ce dernier pourra aisément profiter des revenus du loyer pour couvrir ses frais d’étude ou autres.

Jouir d’une exonération fiscale

En tant que nu-propriétaire, l’un des avantages dont vous jouissez est l’exemption du régime fiscal. Vous n’êtes donc pas impliqué dans les frais ayant trait à l’impôt, les différentes taxes (foncières et habitation). Étant donné que c’est l’usufruitier qui bénéficie des revenus du loyer, toutes les charges fiscales lui incombent.

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De même si vous projetez de céder votre logement en nue-propriété à votre descendance, vous jouissez des droits de donation réduite.

D’autre part, le bien immobilier pour lequel vous disposez de la nue-propriété n’est pas inclus dans votre héritage immobilier.

Autres avantages liés à la nue-propriété

Pendant toute la période que va durer la nue-propriété, le nu-propriétaire n’a aucune charge concernant les différents travaux du logement. Toutes les charges mineures reviennent à la solde de l’usufruitier. Toutefois, les grosses réparations comme les clôtures, les murs, les poutres sont sous la responsabilité du nu-propriétaire.

Par ailleurs, le nu-propriétaire recouvre la pleine possession de son logement sans aucuns frais additionnels à la fin du démembrement. Vous pouvez ainsi faire une plus-value lorsque vous décidez de revendre le logement.

Quand est-ce que la nue-propriété arrive à terme ?

Il existe plusieurs cas où l’on peut parler de fin de la nue-propriété :

  • Le décès de l’usufruitier.
  • La durée du démembrement arrive à échéance.
  • Le bien immobilier est vendu.
  • La mise en commun du statut de nu-propriétaire et usufruitier en une et même personne.
  • L’abdication de l’usufruitier.

Par ailleurs, dans le cas où l’usufruitier outrepasse ses droits en endommageant le bien ou fait preuve d’une piètre maintenance, le nu-propriétaire peut mettre fin au contrat.

Autrement dit, le nu-propriétaire peut se saisir du tribunal pour mettre fin à l’usufruit. Dans ces circonstances, le nu-propriétaire reprend la totale possession du bien.

Le processus de démembrement de propriété représente un contrat légal qui consiste à diviser la totale propriété en nue-propriété et usufruit. Son avantage est de baisser de façon considérable les charges fiscales, préparer sa retraite et assurer sa succession. Cependant, il est capital que les deux parties s’entendent sur les clauses d’un tel processus.

Avril de Paris

Parisienne depuis près de 15 ans, j'adore trouver des bons plans, sur le web mais aussi à Paname. J'aime m'occuper de ma maison, la danse mais aussi les voitures (mon père était garagiste, j'ai grandi dans le cambouis). Je travaille pour une agence immo, on s'est peut-être déjà croisés sans le savoir :) PS pour les curieux : oui, Avril est (presque) mon vrai prénom !

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